Как защитить свои денежные средства в кризис?

Как защитить свои денежные средства в кризис? Что будет с ценами на квартиры? В ситуации, когда люди начинают избавляться от рублей, скупая устойчивые активы, недвижимость идёт под номером один в этом списке. Это традиционно, это известно и характерно не только для нашей страны.

Как кризис влияет на цены?
С одной стороны – обычные покупатели превращаются в инвесторов, пытаясь скомпенсировать падение рубля. Быстрые шаги, такие как своевременная скупка валюты, продажа фьючерсных контрактов и тому подобные действия предпринимает меньшинство. Большинство всё же пытается купить квартиру – это понятнее, хотя бы однажды в жизни каждый заключал сделку с недвижимостью. Надёжно: купил и чувствуешь себя более-менее защищённым. Таково общественное мнение. С другой стороны – что делает при этом продавец? Продавец думает: «Да, я продам. А что потом буду с деньгами делать?» Ведь его касаются всё те же риски. Продав, он превращается в такого же покупателя-инвестора. А недвижимость – не такая уж лёгкая игра, бывает – и профессионалы прогорают, как мы знаем. Поэтому основная масса продавцов уходит с рынка, занимая выжидательную позицию. Что получается? Покупательская способность ещё пока держится, а купить особо нечего. Поэтому в первое время цены обычно идут вверх. А когда покупатели от рублей избавятся, инвестиционные объекты вернутся на рынок. Но кто их сможет купить? Много ли будет покупателей? Вопрос глубины кризиса. Вероятно, цены скорректируются.
Почему опасно покупать квартиру в кризис?
Мы в России пережили не один кризис, и определённый (именно юридический) опыт позволяет утверждать: проблемные объекты на этом первом, ажиотажном этапе остаются на рынке. Эти продавцы не уходят, а наоборот – стараются продают «под шумок». Покупатель под давлением биржевых сводок особенных требований не выдвигает, и документы н е п р о в е р я е т. А зря. Естественно, зря. Сейчас нужно быть особенно внимательным к документам. Процент недвижимости с правовыми дефектами в кризисной ситуации резко возрастает. Тут как у Жванецкого – в кризис он всегда актуален – «можно и не проверять. Если Вас не интересует результат». Безусловно, те же самые правила касаются и не-инвесторов, а покупателей, у которых в действительности сложилась такая ситуация, что ну вот именно сейчас надо покупать жильё. Кризис, не кризис – жизнь идёт, и ничего не поделаешь. Могу сказать, что это самые безответственные товарищи. Они с самого начала занимают позицию такую: «выбор невелик, возьму что подешевле» - пораженческую позицию, иначе не назовёшь. И даже не пытаются работать над документами, берут «как есть». Такой парадоксальный подход. А между тем выход всегда находится. Мы много лет работаем, много способов наработали исправления дефектов.
Какие объекты являются наиболее рисковыми?
Самые дешёвые, как и в любой период – что в кризис, что не в кризис. Однако это не единственный критерий. Тут нужно быть внимательным: риск заключается не только в покупке объекта у этаких реальных бандитов. Да, мошенников хватает – не думайте, что они остались в лихих девяностых. Просто сейчас об этом никто не говорит, но ситуация очень плохая. Только массовых проблемных объектов только в одном Раменском районе Московской области – мы плотно занимаемся этой темой – сейчас 86. Это всё многоквартирные дома, целые поселки. Это информация от официальных должностных лиц. Я не говорю о Новой Москве, где люди с начала 2000-х ждут свои квартиры, когда там ещё Подмосковье было. Этим людям, застройщики которых – банкроты, помочь практически, честно скажу, очень сложно, очень сложно. Некоторым – если объект не построен физически – без административного ресурса в рамках действующего законодательства вообще невозможно. 214-й закон о долевом участии в строительстве – даже он не является панацеей. А зачастую люди по таким документам покупают объекты, что просто диву даёшься. Не надо юристом быть: к примеру, покупка квартиры осуществляется по предварительному договору аренды 2 (Двух) соток земли. Я не шучу. Известный застройщик, кстати – с довольной мощной рекламной компанией. Поэтому – Покупатель! Никто тебе не поможет, если Ты, и только ты сам не начнёшь нести ответственность за каждый свой шаг. Каждый шаг имеет последствия. Просчитать их правильно – вот и вся задача.
Оставим реальных бандитов. Сейчас большинство объектов продают риэлторы. Хозяин квартиры обращается в агентство недвижимости, и агент уже занимается собственно продажей. Конечно, работа риэлтора требует определённых качеств характера, но – не юридических знаний. Надо понимать разницу: многие, если не все, агентства недвижимости заявляют об обязательной проверке объекта перед продажей. Мотивируют это своей репутацией. Что на практике: проверка объекта сводится к сбору необходимых документов, которые потребует регистрационная палата для сделки. А между тем, юридическая экспертиза ведётся как минимум по двум направлениям: проверка сделок, то есть переходов прав собственности, и проверка прав третьих лиц – то есть зарегистрированных с правом пользования. Сейчас добавляется ещё тема материнского капитала – тоже запрашиваем информацию. Раздражаем риэлтерское сообщество запросом «совершенно лишних», «никому не нужных» документов. Конечно, никому не нужных – если судебную практику не читать, то можно и вовсе подумать, что нынешний порядок регистрации, когда предоставить надо фактически только выписку из домовой книги, идеален. И клиенту заявить: «Три года прошло, зачем проверять квартиру?» На самом деле, новшеств в законодательной сфере масса: тут и уход от презумпции добросовестности покупателя в сделке (с осени 2014 года), и возможность оспорить заключённую сделку, если сторона по ней будет впоследствии признана недееспособной (с 5 марта 2015 г) – это из глобального.

Случаев, когда квартира возвращается в пользование прежнему собственнику без фактического возврата средств, которые были за неё уплачены – огромное количество. Не надо читать интернет. Читайте судебную практику. Хочу подчеркнуть, что мы – юристы – со своей стороны делаем услугу сопровождения покупателя в сделке качественнее и не так уж и дорого. Для чего мы так стараемся? Чтобы сделать информацию доступной любому покупателю – самый экономный покупатель экономкласса может позволить себе потратить двадцать тысяч рублей на проверку объекта, ведь правда? Это совсем небольшие деньги. А полное сопровождение покупки квартиры стоит всего тридцать пять тысяч. Да ещё при этом вы получаете огромный объем объективной информации! Но – безусловно – мы не можем принять решение за человека: проверить или купить «кота в мешке» – каждый решает для себя сам.

Как защититься от повышенных рисков в кризис?
Нужно перенести «точку сборки» с момента регистрации Вашего права собственности на момент, скажем, по истечении трёх лет с момента сделки. Это общий срок исковой давности, когда большинство требований может быть предъявлено Вам. Защита интересов в перспективе – будь то деньги или титул собственника – вот основная цель работы юриста при покупке недвижимости.

Заказать звонок