Какими же признаками должен обладать предварительный договор, чтобы его признали ДДУ?
1) Застройщиком может быть только юридическое лицо. Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан после получения разрешения на строительство, и размещения или опубликования (если объект рекламируется в СМИ) проектной декларации и подтверждения права на участок под строительство: государственной регистрации права собственности либо договора аренды на него. Если в качестве продавца по предварительному договору выступает инвестиционная компания, имейте в виду, что она всего лишь вкладывает деньги в строительство объекта и не будет являться собственником недвижимости после окончания строительства. Право собственности в итоге будет зарегистрировано у застройщика, с которым, как выяснится, у Вас и нет никаких договорных отношений.
2) Предмет договора должен содержать описание местонахождения объекта, приблизительную площадь помещения, технические характеристики. К договору обязательным приложением является план объекта с указанием границ и расположения помещения в здании в соответствии с проектно-сметной документацией на объект. Обязательно указание точной даты исполнения обязательств. В соответствии с п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, если такой срок в договоре отсутствует, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
ВАЖНО: если до окончания установленного срока договор не будет заключен или одной из сторон не будет направлено предложение о заключении договора, обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). То есть продавец недостроенной недвижимости должен будет вернуть Вам уплаченную за строительство сумму. Иначе говоря - останется должен Вам.
3) Цена в предварительных договорах должна быть установлена за единицу площади. Если по окончании строительства и обмеров БТИ площадь помещения, указанная в предварительном договоре увеличиться, вам придется доплатить за увеличившиеся квадратные метры. Или наоборот - застройщик должен будет Вам вернуть её. Правда, с возвратом сложнее: в нашей практике некоторые застройщики возвращают деньги в течение трёх лет, а некоторые банкротятся.
Если Вы все таки решились приобрести объект на этапе строительства по предварительному договору, он должен иметь все признаки, изложенные выше. Согласно Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11 июля 2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", такой договор будет возможно признать в суде договором долевого участия в строительстве и привлечь к отвественности недобросовестного застройщика согласно закона № 214-ФЗ.
Но не стоит забывать, что при положительном исходе дела бывший покупатель по предварительному договору получает право требования, что, безусловно, повышает шансы, но ещё не даёт права собственности на квартиру.
Но не стоит забывать, что при положительном исходе дела бывший покупатель по предварительному договору получает право требования, что, безусловно, повышает шансы, но ещё не даёт права собственности на квартиру.
