+7 (965) 447-74-34

Юридическая проверка квартиры перед покупкой – цели и задачи.

О чем необходимо помнить покупателю в первую очередь? 
О том, что юридическая чистота квартиры и правильное оформление сделки важны только ему самому – будущему владельцу, которому в своё время предстоит распорядиться купленной недвижимостью, и желательно без проблем, потому что любая допущенная ошибка будет поводом для торга. А пропущенный по недосмотру риск может и вовсе сделать продажу невозможной или невыгодной. Настоящему собственнику тонкости истории квартиры не так интересны, ему важно получить оплату. Практика показывает, что риск неожиданно столкнуться с проблемой реален. Поэтому, если Вы намерены купить квартиру дёшево – дешевле аналогичных – то верным решением будет не срочное приобретение "вслепую", а максимально оперативная юридическая помощь. Большинство уловок работает только в сделке «на доверии», расчёт здесь простой: вдруг попадётся несведущий покупатель и купит, как есть. Но бывают и серьёзные мошеннические схемы. Не стоит забывать, что мошенник напрямую не работает: он передаёт свой объект на продажу риэлтору, и первый человек, с кем предстоит иметь дело – именно риэлтор.

На какие факты следует обратить внимание покупателю квартиры, Вы можете ознакомиться здесь.

Какие документы нужно проверять:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть), выписка из единого государственного реестра недвижимости.
  2. Правоустанавливающий документ - основание права собственности (договор купли-продажи, или договор мены, договор дарения, наследство, судебное решение и так далее);
  3. Архивная выписка из домовой книги по адресу квартиры;
  4. Другие документы - в зависимости от случая.

Что необходимо проверять.

1. Сведения из Росреестра.

Сверяем данные, предоставленные Продавцом, с данными в Росреестре. Эта информация открыта любому лицу, её можно получить на официальном сайте Росреестра в режиме онлайн https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. С помощью данной информации Вы можете проверить, совпадает номер и дата регистрации права собственности Продавца с данными в представленных им документах. Также полученная справочная информация в режиме онлайн скажет о том - имеются ли на данный момент обременения, ограничения права, запреты на сделки с квартирой.

Проверка юридической чистоты квартиры

В свою очередь юрист по недвижимости при проверке чистоты квартиры запрашивает выписку о переходе прав собственности на квартиру: в этом случае мы изучаем, кто был первым собственником, на кого квартира была приватизирована, когда и какие сделки были заключены, между какими лицами, на каком основании. Очень важный момент - соблюдены ли права и интересы сторон и третьих лиц (есть ли основания для оспаривания какой-либо из сделок). Из выписки о переходе прав юристу видна вся история переходов права собственности. Самостоятельно такую выписку Покупатель получить не сможет. Согласно Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» такие сведения предоставляется правообладателю или его доверенному лицу. Но даже в этом случае выписка не будет содержать всю историю перехода права, а лишь сведения о предыдущем собственнике.

2. Архивная выписка из домовой книги.

Риски, которые связаны не с правом собственности, а с правом пользования квартирой содержатся в архивной выписке из домовой книги. Это и вопросы приватизации – все ли зарегистрированные на тот момент лица участвовали, и не ущемлены ли права несовершеннолетних, были ли лица, выписанные временно, нет ли чужих среди прописанных на момент проверки, если есть временно зарегистрированные, и когда прекращаются их права. В ней содержится вся история прав пользования объектом с момента его постройки. Архивную выписку из домовой книги получить может только собственник квартиры, но как правило Продавцы не поддерживают эту инициативу Покупателя, потому что для государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ требуются лишь сведения о зарегистрированных лицах в настоящее время.

3. Правоустанавливающие документы.

Третьим этапом является проверка основания права собственности продавца (правоустанавливающие документы). Это может быть договор купли-продажи, дарения или мены, может быть наследство по закону или по завещанию, может быть договор приобретения у застройщика или судебное решение.

4. Продавец.

Дееспособность Продавца.

При заключении сделки особое внимание необходимо обратить на дееспособность Продавца – способность понимать значение своих действий, в частности, продавая Объект (ст. 21 Гражданского кодекса РФ (часть первая). Нормами гражданского права установлено, что сделка является ничтожной в случае совершения ее недееспособным лицом. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость (двухсторонняя реституция) (ст. 171 Гражданского кодекса РФ (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ).

Почему покупателю квартиру следует проверять дееспособность продавца и какие могут быть риски можно ознакомиться здесь.

Проверка Продавца на признаки банкротства.

В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка может быть признана недействительной по следующим основаниям:

  1. сделка недействительна, если совершена с одним из кредиторов должника;
  2. в результате совершения сделки одному из кредиторов оказано большее предпочтение, чем было бы оказано в случае расчетов с другими кредиторами.

Причем изначально предполагается, что покупатель знал о целях должника по ущемлению прав других кредиторов и о цели должника по уменьшению конкурсной массы, пока не докажет иное.

При признании следки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 61.2 и пункта 3 статьи 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», спорное имущество виндицируется (истребуется) от покупателя и включается в конкурсную массу. Сам покупатель получает право требования денег с банкрота, и встает в очередь за деньгами наравне с другими кредиторами – п. 2 ст. 61.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Какие предпринять меры к минимизации указанного риска вы можете узнать здесь.

Дальнейшие проверки зависят от полученной информации и могут быть самыми разными: проверки нотариальных документов, запросы в различные инстанции, наличие разрешение органов опеки и попечительства, согласия супругов, оценка степени обоснованности права, даже если оно получено в судебном порядке и т.д.

Если Вы намерены приобрести дом – мы рекомендуем провести строительную экспертизу, а если земельный участок – убедиться в том, что продаваемый участок именно тот, который указан в документах. После проведения геодезических работ, а точнее – выноса на местность координат, указанных в кадастровом паспорте участка, Вы увидите, совпадают ли они с предложенными продавцом границами.

Какие документы нужны Вам как покупателю? Только паспорт! Если Вы в браке – рекомендуется получить согласие супруга(и), если сделка возмездная.

В результате независимой экспертизы юриста по недвижимости, Вы получите юридическое заключение с указанием всех рисков и вариантов приобретения именно этой квартиры. Удачных Вам покупок! Ваш «МосМетр» - всегда с Вами, всегда на Вашей стороне!

Получите консультацию сегодня
CAPTCHA

Заказать звонок