+7 (965) 447-74-34

Вопросы и ответы


Государственная регистрация права собственности подтверждает законность сделки?

Нет, государственный регистратор вправе только зафиксировать факт совершения сделки в той форме, которую выбрали стороны. Ему запрещено законом требовать документы сверх перечня, необходимого исключительно для регистрации, и историю объекта государственный регистратор проверять не уполномочен. 
Юридическая экспертиза объекта и государственная регистрация сделки - разные вещи.
 

Я - продавец. Нужно ли мне сопровождение сделки?

Да, безусловно. Ведь если сделку оспорят и признают недействительной - за квартиру нужно будет вернуть полную оплату, иными словами - повторно выкупить Вашу бывшую недвижимость. До момента полного возврата денег распоряжаться ею (продавать, дарить и т.п) будет нельзя.
 

Юридическое заключение: когда и кому оно потребуется?

Покупателю - для получения информации о рисках и принятия решения о приобретении. Кроме этого, письменное подтверждение проверки рисков нужно для признания такого покупателя добросовестным. Если юридическое заключение есть, то покупатель имеет высокие шансы отстоять свое право в суде. Недобросовестный покупатель лишается собственности и не получает никакого возмещения.







Услуги риэлтора - для продавца или для покупателя?

Любой, кто продавал квартиру через агентство, слышал, что риэлтор представляет интересы обеих сторон в сделке. Возникает вопрос: если от одной из этих сторон - от продавца - зависит заработок риэлтора, то насколько защищены интересы второй стороны? Закон на стороне покупателя: Гражданский кодекс (статья 431.2) и Закон о защите прав потребителей (ст. 4) обязывает агентство недвижимости проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, но эта обязанность возникает только тогда, когда покупатель заключает с риэлторской компанией возмездный договор (например, покупка новостройки).
Мы часто исходим из того, что агентство не станет продавать проблемный объект, поскольку дорожит репутацией. Репутация - довод, не допускающий сомнений, поскольку он из моральной сферы, особенно если риэлтор - хороший знакомый. Однако объективно существуют две вещи, которые полезно иметь в виду: 
  1. На практике агент обычно не владеет полной юридической информацией об объекте. Клиент агентства (в соответствии с официальным договором) - продавец, который не заинтересован посвещать чужих людей в пороки своего права собственности, чтобы не торговаться. И если продавец может скрыть проблему - он её скрывает. Например, жильцы, временно снятые с учёта - информация о них в ЕГРП не вносится, поэтому сделку зарегистрировать можно, но риск останется.
  2. Если в ходе оформления дефект всё же обнаружен - знающий покупатель откажется от сделки, что риэлтору невыгодно. Но знающих мало, так что дефект выясняется уже после сделки. 
Пока заработки любых агентств недвижимости строятся на продажах - существует конфликт между заинтересованностью риэлтора в вознаграждении и требованиями закона. Судебная практика по защите прав покупателей крайне скудна, а доказывание вины агентства очень сложно или даже невозможно - в случае, если покупатель вознаграждение агентству не выплачивает (почти любая сделка на вторичном рынке). 
Гораздо проще и дешевле во всех отношениях покупателю принять как данность, что выяснение перспектив владения является его собственной задачей. И первым делом в сделке нужно выбрать - кто именно будет её решать.
Пусть Вас не вводит в заблуждение то, что проверка истории квартиры, юридическая чистота или юридическое сопровождение со стороны агентства недвижимости "включено" или "бесплатно". Под юридическим сопровождением агентство недвижимости понимает оформление для "выхода на сделку", не более того. Работа риэлтора - это поиск.
Ознакомиться с другими мифами можно здесь. А если Вы риэлтор, то пожалуйте сюда.


Как правильно внести аванс?

Правила внесения аванса
Аванс - сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт оплаты будущего договора купли-продажи недвижимости.
Из этого следует 2 вывода:
  • Если договор не заключён - аванс должен быть возвращён;
  • Ни продавец, ни покупатель не должны платить штраф.
Поэтому:
1. Аванс (в отличие от задатка) нужен только чтобы получить документы на время проверки квартиры - на 3 дня. Потом пора переходить к следующему этапу: предварительный договор, или же, если всё готово, сразу заключать сделку. Иначе есть риск неожиданно услышать от продавца, что цена квартиры выросла.
2. Аванс не должен превышать разумную сумму. Что значит разумную? Это значит - столько, сколько Вы готовы дать в долг незнакомому Вам человеку.
3. Аванс нужно передавать продавцу. Именно тому лицу, которое является собственником квартиры. Аванс - это часть оплаты квартиры, которую Вы передаете заранее, а не просто сумма, которую Вы для чего-то отдали кому-то, например, агентству. Ведь агентство лишь посредник и не владеет квартирой, следовательно - не может её продать.
Можно ли передавать деньги риэлтору, если продавец никак не может подъехать лично? Можно, но как и любому другому представителю - по доверенности, подпись продавца на которой нотариально удостоверена, ведь иначе невозможно точно сказать, чья именно это подпись.
4. Связывать себя обязательствами не стоит. Например, фраза "если обнаружатся проблемы, то аванс возвращается" таит опасность: чтобы вернуть свои деньги, надо не только увидеть проблему, но и убедить продавца в том, что она есть. На его взгляд это может быть совсем не проблема - он же не юрист.
5. В самом начале каждой юридической проверки мы рекомендуем покупателю квартиры образец авансового соглашения. Этот документ обеспечит Вам возврат аванса, если документы на квартиру оказались с дефектом. "Забронировать", "снять с показов" - это просто слова, никакой брони или снятия аванс не обспечивает. Грамотный покупатель знает, что полезнее заботиться о защите собственного права, чем ограничивать в правах остальных участников сделки. 
Грамотное авансовое соглашение
Бесплатно
Хочу уточнить
Самый верный способ.
И последнее. Бывают случаи, когда продавец готов предоставить Вам копии документов для проверки квартиры до внесения аванса. До – значит, не получая от вас никаких денег, то есть бесплатно. Нужно ли в этом случае настаивать на внесении аванса? Конечно, нет! После проверки Вы сможете внести задаток или подписать предварительный договор, и Ваше право на будущую квартиру будет финансово обеспечено и подтверждено законом (статья 429 ГК РФ).


Как проверить квартиру перед покупкой?


МосМетр рекомендует: 
личный юрист
Узнать подробности
  • Документы РОСРЕЕСТРА: ЕГРП, ЕГРН, Свидетельство о регистрации права собственности. Имея точный адрес квартиры, юрист начинает проверку. Сверяем данные, предоставленные Продавцом, с данными в Росреестре. Эта информация открыта любому лицу. Выписка из ЕГРП также скажет о том - имеются ли на данный момент обременения, ограничения права, запреты на сделки с квартирой. Дополнительно проверяем все переходы права: кто был первым собственником, на кого квартира была приватизирована, когда и какие сделки были заключены, между какими лицами, на каком основании. Очень важный момент - соблюдены ли права и интересы сторон и третьих лиц (есть ли основания для оспаривания какой-либо из сделок). Из выписки о переходе прав специалисту видна вся история переходов права собственности.
  • Паспортный стол. Архивная выписка из домовой книги. Теперь необходимо выявить риски, которые связаны не с правом собственности, а с правом пользования квартирой. Это и вопросы приватизации – все ли зарегистрированные на тот момент лица участвовали, и не ущемлены ли права несовершеннолетних, были ли лица, выписанные временно, нет ли чужих среди прописанных на момент проверки, если есть временно зарегистрированные, и когда прекращаются их права. Все прописанные в квартире лица владеют ею. Документ, из которого юрист черпает эту информацию – это архивная выписка из домовой книги. В ней содержится вся история прав пользования объектом с момента его постройки.
  • Продавец. Правоустанавливающие документы. Третьим этапом является проверка основания права собственности продавца (правоустанавливающие документы). Это может быть договор купли-продажи, дарения или мены, может быть наследство по закону или по завещанию, может быть договор приобретения у застройщика или судебное решение.
  • Дальнейшие проверки зависят от полученной информации и могут быть самыми разными: проверки нотариальных документов, запросы в различные инстанции, оценка степени обоснованности права, даже если оно получено в судебном порядке и т.д.
  • Если Вы намерены приобрести дом – мы рекомендуем провести строительную экспертизу, а если земельный участок – убедиться в том, что продаваемый участок именно тот, который указан в документах. Пока на участке нет адреса, удостоверить это может инженер-землеустроитель. После проведения геодезических работ, а точнее – выноса на местность координат, указанных в кадастровом паспорте участка, Вы увидите, совпадают ли они с предложенными продавцом границами. 

Какие документы нужны при покупке квартиры?

Передавая аванс Продавцу правильно, в обмен Вы получаете документы о недвижимости. При получении денег Продавец должен продемонстрировать Вам подлинники правоустанавивающих документов, а также передать Вам копии этих документов для юридической проверки.
Какие документы нужно проверять:
Свидетельство о государственной регистрации права собственности - если есть;
Основание права собственности (договор купли-продажи, или договор мены, договор дарения, наследство, судебное решение и так далее - согласно свидетельству);
Выписка из домовой книги по адресу квартиры;
Другие документы - в зависимости от случая.
В результате независимой проверки юриста Вы получите юридическое заключение с указанием на все риски, подводные камни и варианты приобретения именно этой квартиры.
Какие документы нужны Вам  как покупателю? Только паспорт! Если Вы в браке - также согласие супруга(и), если сделка возмездная.


Стоит ли указывать реальную цену объекта в договоре?


Разница между договорной ценой и реальной стоимостью незаконна.
Такая сделка подлежит отмене.
Да, безусловно.
Покупателю цена договора купли-продажи важна для подтверждения исполнения своего единственного обязательства при покупке - оплаты. При этом налоговых последствий для Вас не возникает, так как по действующему законодательству налог с покупки не платится, ведь при приобретении недвижимости Вы не получаете доход, а наоборот - тратите средства.
  • В случае разворота сделки по любым причинам возврат суммы будет присужден исходя из договорной стоимости. То есть если в договоре миллион рублей – он и будет возвращаться. Сколько времени и вернётся ли вообще - вопрос отдельный.
  • Наличие разницы между реальной суммой и "договорной" - бомба замедленного действия. Этот факт сам по себе незаконен и поэтому является основанием для признания сделки недействительной. Цена в договоре недвижимости согласно ст. 555 ГК РФ является существенным условием, а при несогласовании существенных условий договор признаётся незаключённым.
Получив оплату, продавец больше не связан со своей прежней собственностью, сделка для него закрыта. А риски покупателя могут выявиться только после государственной регистрации его права на недвижимость. Продавец к тому моменту не будет иметь формальных обязательств перед покупателем. Не говоря о том, что он может уехать за рубеж надолго или навсегда.
Указание 1 млн. руб в договоре купли-продажи квартиры (или любое другое занижение цены недвижимости) автоматически ставит покупателя в положение зависимой стороны в сделке. Такая сделка становится сделкой высокого риска, поэтому мы своим клиентам не рекомендуем заключать таких сделок, и вынуждены отказать в предоставлении гарантии на услуги по ним.



Что лучше: задаток или аванс?

После проверки объекта
Вы знаете о нём всё, и можете принять решение о покупке.
Только теперь аванс можно перевести в задаток.
Задаток - сумма, которая может остаться у продавца в качестве штрафа, если на этапе подготовки к сделке покупатель отказывается от покупки квартиры. Разумеется, до передачи продавцу задатка разумно убедиться в том, что объект Вам полностью подходит - и житейски, и документарно: законно ли приобретено право, нет ли неустранимых рисков. Другая сторона сделки - продавец - несёт такую же материальную ответственность за отказ: если сделка не состоялась по его инициативе, продавец возвращает всё полученное плюс уплачивает такой же штраф.
Вот из этих сумм и складывается двойной размер задатка.
Как правильно оформить внесение задатка? Если с авансом всё более-менее ясно (а если что-то осталось за рамками - сюда), то задаток требует ещё большего внимания. Обратим внимание на одну деталь: покупатель, уплачивая задаток, рассчитывает на заключение сделки именно с ним, и по согласованной цене. Однако продавец, найдя более выгодное предложение, может и отказаться от сделки - пусть и потеряв при этом на штрафе.
Гражданский кодекс помогает покупателю и в этой сложной ситуации. Статья 429 предусматривает право сторон заключить предварительный договор, который фактически позволит покупателю оформить право собственности на выбранный объект, даже если продавец откажется от сделки. 

Заказать звонок