+7 (965) 447-74-34

Проверка недвижимости


Проверка недвижимости до сделки
Срок: 3 дня

Цена: 25 000 рублей

Письменное
юридическое заключение. 
Защита Вашего права от исков 
по
любым возмездным сделкам.
Заказать

Проверка чистоты сделки с недвижимостью

Всё, что нужно знать об объекте недвижимости, содержится в документах. Если продавец знает всю историю собственного объекта, то покупателю требуется время на её изучение.  Именно покупатель заказывает проверку квартиры на юридическую чистоту, и делает это до сделки - во избежание неожиданных поворотов в будущем, когда ответственность за принятое решение будет полностью на нём. Как будущему владельцу, покупателю в своё время предстоит распорядиться купленной недвижимостью, и сделать это нужно выгодно, без потерь на торге А торг в случае правовых дефектов неизбежен. Мало этого: пропущенный по недосмотру риск может и вовсе сделать продажу невозможной. Особенно это касается инвестиционных объектов или квартир для сдачи в аренду (наём). 

Юридическая проверка недвижимости - это всегда инициатива покупателя.
Нынешнему же собственнику важно получить оплату. Поэтому для продавца наиболее важен этап грамотного оформления сделки. Цель та же: избежать разворота в результате ошибки или упущения в процессе составления документов или расчётов. 
Практика показывает, что риск неожиданно столкнуться с проблемой реален. Поэтому, если Вы намерены купить квартиру дёшево – дешевле аналогичных – то верным решением будет не срочное приобретение "вслепую", а максимально оперативная юридическая помощь. Проверка объекта недвижимости онлайн - эта одна из самых популярных услуг, предоставляемая нашей компанией.

Вы покупаете квартиру? А Вы являетесь добросовестным приобретателем?

Иногда получается так – вы покупаете квартиру, ваше право собственности зарегистрировано в Росреестре и через некоторое время объявляется гражданин, который утверждает, что  ваша сделка недействительна, а тот, кто продал вам квартиру не имел права этого делать и имущество необходимо вернуть настоящему собственнику (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Что же делать в таком случае покупателю этой недвижимости? Прежде всего, доказать, что он является добросовестным приобретателем.  

Это значит, что приобретатель предпринял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение этого имущества и при этом не знал и не должен был знать, что имущество отчуждается неправомерно. Таким образом, сделка должна отвечать признакам действительности во всем, кроме того, что она совершена не правомочным отчуждателем. В Постановлении Пленума Верховного суда № 10/22 от 29.04.2010 г. разъясняется, какие действия приобретателя  признаются разумными и осмотрительными:

 1. Ознакомление со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности продавца.

2. Выяснение в ЕГРП наличия обременений в отношении этого имущества.

3. Выяснение наличия  прав пользования лицами в жилых помещениях.

4. Осмотр жилья перед приобретением.

5. Приобретение по цене, приближенной к рыночной стоимости. Явно заниженная цена на имущество также может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя.

В случае оспаривания сделки все обстоятельства проверки должны быть документально подтверждены.


В результате нашей юридической проверки недвижимости  покупателю выдается юридическое заключение, где рассмотрены более 20 вопросов, касающихся приобретаемого Вами объекта недвижимого имущества, в том числе и  все вышеизложенные пункты. Таким образом, полученное Вами юридическое заключение является неоспоримым доказательством, что Вы являетесь добросовестным приобретателем. 

Пример юридического заключения можно посмотреть по ссылке: 
Всё на доверии?
Но бывают и серьёзные мошеннические схемы. Не стоит забывать, что мошенник напрямую не работает: он передаёт свой объект на продажу риэлтору, и первый человек, с кем предстоит иметь дело – именно риэлтор. 
Существует представление о том, что цель работы риэлтора – соблюсти интересы обеих сторон. Это неверно по двум причинам. Агентство не даст Вам полную юридическую картину объекта, во-первых, потому, что само ею обычно попросту не владеет: для продажи не нужно «глубоко копать», оформить сделку можно и без проверки. Во-вторых, если риски всё же известны, то зачем юристу агентства сообщать Вам о дефекте в праве? Очевидно, что любой нормальный покупатель откажется от покупки. Заработок агентства – продажи, это следует хорошо понимать.
Безусловно, большинство агентств заботится о своей репутации и предпочитает не связываться с явным криминалом. Но при отсутствии внятной финансовой ответственности риэлтора за свои действия многие риски просто остаются за кадром, и не раз бывало, что брокер сам узнаёт о них только от юриста покупателя. Квалификация юриста и его и умение найти грамотное решение проблемы играют в этом случае решающую роль. 
Приведём несколько конкретных примеров, когда покупателю стоит быть особенно внимательным.
Аванс 
Первый вопрос: кому аванс положено вручать.
Согласно законодательству, принять аванс может сам продавец (лично) или его доверенное лицо. Доверенность должна быть удостоверена нотариусом. Это нужно проверить, поскольку чаще всего вместо продавца выступает риэлтор, который убеждён, что  вносить аванс нужно именно агентству, потому что агентство - юридическое лицо, и оно дорожит репутацией. Здесь возникает одна сложность: агентство не является собственником объекта, поэтому не может принимать за него деньги, в том числе аванс. 
Как быть?Для начала попросить риэлтора подтвердить полномочия. Надо всё же убедиться в том, что продавец действительно продаёт квартиру. Договор с агентством полномочия не подтверждает,поскольку подпись продавца на нём не удостоверена, и формально кто его подписал - Вам неизвестно. А в доверенности и подпись удостоверена, и дееспособность подтверждена, и полномочия агента перечислены. Это очень простой способ.
Далее следует убедиться, что передаваемая Вами сумма называется "аванс" и уплачивается за тот объект, который Вы хотите приобрести. Если перед Вами риэлтор - вероятно, Вы в текущий момент не передаёте за квартиру, а оплачиваете "оказание услуг по оформлению в собственность". Следует иметь в виду, что это не одно и то же.
Возврат аванса
Если сделка не состоялась, то закон обязывает продавца вернуть аванс в любом случае. Не имеет значения - чья вина, и есть ли она вообще. То есть по закону сложностей быть не должно. Но они возникают, если вместо аванса Вы оплатили-таки агентству услуги по оформлению. Это не аванс за недвижимость, поэтому возврат зависит от многих факторов. Однозначного ответа на этот вопрос закон не  устанавливает.
Бывает даже, расстроенный покупатель говорит: "Не такая уж это и сумма, пусть остаётся..." Вот для таких клиентов у нас хорошая новость: услуга "Личный юрист" стоит примерно столько же или меньше. Поэтому если уж тратиться, то не на бессмысленную раздачу денег. Лучше обеспечить себе квалифицированное юридическое сопровождение с самого первого шага и до получения Вами свидетельства о собственности на выбранную квартиру мечты. Ведь любой дефект можно устранить, если его видеть и знать - как. 
Альтернативная сделка
Когда аванс внесен, и юрист изучает документы - стороны согласовывают порядок оплаты. Это сложный и важный момент, особенно, если сделка предполагается в несколько «этажей» - так называемая альтернативная сделка. Необходимо предусмотреть условия, которые защитят покупателя от претензий, ведь в альтернативной сделке на самом деле оплату получает не продавец, а третье лицо, которое в договоре не фигурирует и вообще к покупателю не имеет никакого отношения.


Юридическое сопровождение сделки
Цена: от 20 000 рублей

Гарантия Вашего спокойствия!

Заказать
Занижение цены недвижимости: чёрно-белый вариант
Речь идёт о том, что цена объекта занижена, часть платится "в белую", часть - "в чёрную". Можно ли покупать такой объект? Закон запрещает заключение подобных сделок, поэтому наша гарантия на них не распространяется.
Мы рекомендуем другое: зачастую есть реальная возможность сделать объект полностью "белым" (помните о красивом решении?).
Возможно, этот вариант - Ваш?
Покупатель получает шанс приобрести квартиру без постоянного риска выселения - ведь при получении частичной "чёрной" (или помягче - "серой") оплаты продавец сохраняет косвенную заинтересованность в её последующем расторжении, если рыночные цены на недвижимость изменятся.
Приведем пример: Продавец подписал договор купли-продажи квартиры, цена в котором составляет 50% истинной суммы. По прошествии определённого времени некто заинтересованный в аннулировании сделки обращается в суд и признаёт сделку недействительной: скажем, приносит справку, что продавец был недееспособным. Покупателю при этом возвращается сумма согласно договору. Рентабельность - 50%. 
Расписка на разницу. Вариантов таких расписок в нашей практике десятки, рассмотрим самый два самых частых: 
  • продавец обязуется уплатить в качестве штрафа "чёрную" сумму. В этой расписке сумма разницы называется штрафом, неустойкой, которую продавец обязуется уплатить. Согласно ст.333 ГК РФ суд вправе неустойку уменьшить, и делает это регулярно, снижая штрафы до сумм в несколько тысяч рублей.
  • продавец выдаёт расписку о получении оплаты за неотделимые улучшения (ремонт и пр). Цена неотделимых улучшений обычно значительно ниже или вообще отсутствует (новостройка без ремонта).
Необходимо помнить о последствиях: наличие любой расписки с суммой, которая отличается от договора купли-продажи, закладывает риск признания сделки недействительной. Не из-за формулировки расписки, а потому, что цена в договоре и цена реальная отличались, а значит - существенное условие договора не согласовано. Сделка признаётся незаключённой.
В практике встречались случаи, когда такие казусы происходят по недосмотру: покупатель подал в налоговую инспекцию документы о применении к нему вычета по НДФЛ в размере 2 млн руб., хотя квартиру приобрёл по договору за 990 тыс. И в подтверждение затрат приложил расписку «на разницу».
Знаете, как отличить белый договор от чёрно-белого? Очень просто: в договоре с заниженной ценой фигурирует обещание продавца вернуть деньги или купить аналогичную квартиру. Этот пункт риэлтор не объясняет, называя "стандартным".
На самом деле первое условие - обещание вернуть деньги - отдельного указания в договоре не требует, поскольку пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ гласит: «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке», и чья вина - не имеет значения. А вот слова о том, что "продавец купит аналогичную квартиру" абсолютно бессмысленны, поскольку такую обязанность можно возложить только по предварительному договору (ст. 429 ГК РФ). Это условие работать не будет. Да и вообще стандартных договоров не существует. Каждая ситуация уникальна.

Заказать звонок