+7 (965) 447-74-34

Покупателю новостройки


Юридическая проверка при покупке квартиры от застройщика

Срок: 3 дня

Цена: 20 000 рублей
Письменное
юридическое заключение. 
Защита Вашего права от исков 

Заказать

Документы от застройщика при покупке квартиры в новостройке. 

Вопросы, возникающие при покупке квартиры от застройщика, принципиально отличаются от вторичного рынка квартир.

Что изменится в 214-ФЗ и чего ожидать покупателям новостроек в 2017 году?

Прежде всего, необходимо знать, кто может являться застройщиком.  В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее закон № 214-ФЗ) - застройщиком может быть любое юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы и имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.  Таким образом, застройщик - это только юридическое лицо и не может быть, к примеру,  индивидуальным предпринимателем. 

Важно: Привлекать денежные средства граждан застройщик может только после  получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и предоставления проектной декларации и государственной регистрации права собственности, либо договора аренды на земельный участок (ст. 3 Закона № 214-ФЗ). 

Напомним, что согласно закону № 214-ФЗ одним из законных способов привлечения денежных средств граждан – является договор участия в долевом строительстве.   

Итак, какие документы необходимо запросить у застройщика перед заключением договора участия в долевом строительстве (сам договор будет рассмотрен ниже). 

1. Разрешение на строительство. Это документ подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и предоставляет  Застройщику право осуществлять строительство. 

2.  Технико-экономическое обоснование проекта строительства. 

3.  Заключение государственной экспертизы проектной документации.  

4.  Проектная декларация. Этот документ включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства (должна быть в обязательном порядке опубликована на официальном сайте застройщика). 

5.  Зарегистрированные в органах, осуществляющих государственную регистрацию документы на земельный участок (договор аренды или правоустанавливающие документы на него). 

6.  Учредительные документы застройщика, свидетельство о государственной регистрации застройщика, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. 

7.  Бухгалтерская отчетность за три последних года деятельности застройщика. 

8.  Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. 

Это основные документы, которые застройщик обязан Вам предоставить для ознакомления.

Далее рассмотрим, какие условия должен содержать договор участия в долевом строительстве. 

1. Определение Объекта строительства. Объект в договоре долевого участия должен быть определен в соответствии с проектной декларацией застройщика и содержать идентифицирующие характеристики - описание местонахождения объекта, приблизительную площадь помещения, технические характеристики, приложен  план объекта с указанием границ и расположения помещения в здании в соответствии с проектно-сметной документацией на объект. 

2. Срок передачи застройщиком Объекта. Застройщик обязан передать объект в срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве.В том случае, когда строительство не может быть завершено в указанный застройщиком срок, застройщик направляет участнику долевого строительства уведомление, где он информирует о соответствующей ситуации, а также может предложить изменить условия договора.

Важно: у Вас есть право согласиться принять  данное предложение или нет. В случае задержки строительства, Вы имеете право взыскать с застройщика неустойку в соответствии с законом № 214-ФЗ «в случае нарушения сроков застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующий на день исполнения обязательств за каждый день просрочки, при этом, если участником является гражданин, неустойка выплачивается в двойном размере». В случае если Ваши требования не будут удовлетворены застройщиком в добровольном порядке, вы вправе обратиться в суд.

Порядок взыскание неустойки с застройщика

3. Цена договора, сроки и порядок ее оплаты. Необходимо иметь в виду, что цена в договоре должна быть установлена окончательно. Некоторые застройщики включают в договор условие, при котором цена может измениться, если после сдачи объекта в эксплуатацию и по обмерам БТИ площадь Объекта будет увеличена или уменьшена.  В этом случае,  в  договоре долевого участия необходимо указать цену Объекта исходя  из стоимости 1 кв.м., чтобы в дальнейшем избежать споров о сумме доплаты участником долевого строительством или возврата оплаченных средств застройщиком. 

Важно: Оплата в договоре долевого участия в строительстве должна быть только после государственной регистрации договора долевого участия.  В ином случае это является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

4. Гарантийный срок на Объект долевого строительства. В соответствии с законом № 214-ФЗ гарантийный срок на объект строительства составляет 5 лет, а на инженерное и технологическое оборудование не менее 3 лет. 

Важно: В случае обнаружения участником долевого строительства в пределах гарантийного срока недостатков, участник может по своему усмотрению потребовать:

-безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены Договора; 

- возмещение своих расходов на устранение недостатков. 

5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств. 

Согласно закону № 214 -ФЗ в обеспечении обязательств застройщика у участника долевого строительства с момента регистрации договора участия в долевом строительстве, в залоге находятся земельный участок, а также строящийся на нем многоквартирный дом (или иной объект недвижимости). В свою очередь исполнение обязательств по выбору застройщика может быть обеспечено одним из способов: 

- поручительством банка; 

- страхованием гражданской ответственности (информация о страховой организации  должна быть размещена на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"). 

  Все вышеперечисленные пункты являются основными в договоре участия в долевом строительстве, но при заключении договора долевого участия рассматривать и анализировать  необходимо каждый пункт в отдельности и весь договор в целом. От того, что содержится в условиях договора участия в долевом строительстве зависит Ваше право требования к застройщику в дальнейшем. Помните, что договор - это соглашение двух сторон и  если Вы поставили свою подпись в нем,  это означает, что Вы согласились с условиями договора. Например, суд вряд ли примет во внимание то обстоятельство, что Вы не знали или не прочитали тот или иной пункт в договоре.  

Ниже, мы предлагаем Вам ознакомиться с основными рисками и проблемами при покупке новостройки, а также получить информацию, которая возможно для Вас очень актуальна в настоящее время.  

-  Основные риски при покупке новостройки.

В чем разница между договором долевого участия и предварительным договором  

- Признаки предварительного договора, по которым его могут признать в судебном порядке договором долевого участия

- Схема продажи квартир жилищно-строительными кооперативами и основные требования к нему

Будьте внимательными, покупая квартиру в новостройке. С момента, когда Вы оплатили долевое участие в строительстве, риски, до того касавшиеся только застройщика, становятся Вашими

Пример юридического заключения по новостройке вы можете посмотреть здесь Юридическое заключение (новостройка).

Если Вам необходима квалифицированная юридическая помощь, мы всегда рады вам помочь! 

Ваш МосМетр – всегда с Вами, всегда на Вашей стороне! 

Юридическое сопровождение

Цена

от 18 000 рублей
Гарантия Вашего спокойствия 
Заказать
Как мы проверяем 
- запрос в единый государственный реестр юридических лиц (информация по застройщику);
- запрос выписки о переходе права собственности на земельный участок (ЕГРП);
- проверка актуальности права на земельный участок под застройку;
- проверка исполнения условий договора аренды земельного участка или легитимность выкупа;
- проверка данных в проектной декларации;
- соответствие разрешения на строительство проекту застройки, актуальность разрешения на строительство;
- проверка застройщика в ФССП, Едином федеральном реестре сведений о банкротстве;
- проверка финансовой отчетности;
- экспертиза договора участия в долевом строительстве с рекомендациями
В результате всех проверок и анализа документов, Вы получаете юридическое заключение с рекомендациями устранения рисков, если такие будут обнаружены. После получения юридического заключения, Вы сможете принять решение - приобретать данный объект недвижимости или нет. 

Зачем нужна юридическая проверка недвижимости? 

На этот вопрос существует вполне объективный ответ: для того, чтобы знать – сможете ли Вы в ней жить или нет. 
         Подойдите к покупке недвижимости ответственно, Вы это делаете не каждый день!

Заказать звонок