Просто-и-понятно-в-чём-разница-между-ДДУ-или-Предварительным-договором

Для начала - как надо. Привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных

домов допустимо только в трёх случаях: заключение договора участия в долевом строительстве, вступление в жилищный кооператив и покупка жилищного сертификата (Закон № 214-ФЗ об  участии в долевом строительстве). Договор долевого участия подлежит государственной регистрации, и застройщик до заключения первого ДДУ должен выполнить все требования, предусмотренные  214-ФЗ. 

В тех новостройках, по которым не готова необходимая для ДДУ документация, очень часто используют разнообразные схемы. Особой популярностью пользуется  предварительный договор купли-продажи.

Но заключение предварительного договора купли-продажи предусматривает единственную обязанность: заключить в будущем договор. Таким образом, обязанность продать по предварительному договору не возникает. И единственной санкцией для застройщика является понуждение к заключению основного договора купли-продажи. Поэтому существует достаточно обширная судебная практика, отказывающая сторонам в расчётах за имущество по предварительному договору: никакое имущество или права на него пока не передаются.  Их этого следует несколько практических выводов о рисках покупки новостройки по предварительному договору.

1. Банкротство застройщика. В этом случае требовать исполнения обязательств - читай - заключения основного договора - и возврата денег по нему будет не с кого.
2. Недобросовестный застройщик может заключить несколько договоров на один объект строительства, так как предварительный договор не подлежит государственной регистрации.
3. Если застройщик не получил разрешение на строительство,  оно может вообще не начаться. На этой стадии обманутому покупателю помочь практически невозможно.
4. Предварительный договор может быть признан в суде договором долевого участия. Но для этого он должен обладать признаками, предусмотренными 214-ФЗ.
5. Смена лица на стороне застройщика лишает покупателя практической возможности получить оплаченную квартиру: основной договор заключать не с кем.
6. Даже если дом построен, отказ застройщика от заключения основного договора является поводом для обращения в суд, но лишь для понуждения к заключению основного договора, а не к собственно продаже готовой квартиры. В связи со сложностью доказывания, которая возникает из-за невнимательности к документам при покупке, такие дела обычно заканчиваются выкупом квартиры по новой, более высокой цене.