+7 (965) 447-74-34

Налоги и вычеты

с 1 января 2016 года - всё по-новому.

d65c9d_45274002fc3d487e8bdf7eae1ba38e4f.jpg
В настоящее время идёт процесс кадастровой оценки объектов недвижимости. С 2016 года введены в действие два правила о минимумах: первое касается сроков владения недвижимостью, после которого можно продать объект без каких-либо отчислений в бюджет, освободив свой доход от налогообложения согласно статье 217.1 Налогового кодекса (вступил в силу с 1 января 2016 года). Прежний период в три года владения сохраняется только для объектов, которые приобретены безвозмездно: в порядке приватизации, наследования или дарения, причём от близких родственников; а также, если объект был приобретен плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. 
Для всех остальных объектов минимальный срок увеличивается до пяти лет. И это основная доля сделок: купля-продажа. Их же касается и второе нововведение: цена объекта в договоре купли-продажи может быть указана любая, однако в целях налогообложения она будет признаваться равной кадастровой стоимости, хотя и с понижающим коэффициентом 0,7.
Итак,  продажа объекта, срок владения которым ниже минимального порога, будет облагаться по стандартной ставке НДФЛ 13% от кадастровой стоимости объекта, умноженной на 0,7. То есть, если раньше стороны без излишней выдумки заключали сделки по цене 990 тысяч рублей, чтобы избежать налогообложения, то теперь такая же цена договора не избавляет продавца от необходимости уплаты налога в бюджет.
Мы сейчас часто сталкиваемся с завышенной кадастровой оценкой объектов, иногда разница между действовавшей ранее оценочной стоимости БТИ и нынешней кадастровой достигает нескольких раз, а по коммерческим зданиям доходит до ста (!), как, к примеру, это произошло в случае с Москва-Сити. Эта тема живо обсуждается в прессе и действительно является болезненной, поскольку затрагивает буквально всех граждан, увеличивая налоги не только от сделок, но и на само содержание недвижимости. Если Вы столкнулись с такой проблемой – необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости. 

Покупатель

Поскольку физические лица в России платят налоги только с дохода - налог при покупке квартиры отсутствует, ведь Вы несёте расходы. Плюс - покупателю полагается так называемый вычет, иначе говоря - льгота.
Налог
на доходы физических лиц
(он же - НДФЛ, подоходный налог)
ставка 13% уплачивается с любых доходов.
Из Вашей зарплаты не будет вычитаться подоходный налог, и Вы будете получать на 13% больше каждый месяц до момента, пока не исчерпаете 260 тысяч рублей вычета (13% от двух миллионов, поскольку 2 млн рублей - предельная установленной Налоговым кодексом сумма сделки). Вычет на покупку предоставляется один раз в жизни (по крайней мере, на данный момент это так), зато исчерпать его можно полностью по нескольким объектам.
Вычет на банковские проценты не ограничен.

Продавец

Если продавец владеет объектом недвижимости менее 3 лет (а для тех, кто приобрел недвижимость по возмездным сделкам в 2016 году и позже - 5 лет), он обязан уплатить 13% от цены проданной недвижимости в бюджет. По истечении этого срока налог с продажи недвижимости не платится, то есть с любой суммы договора Продавец ничего бюджету не должен. Но и в течение этого срока есть возможность уменьшить налог на сумму вычета (льготы). 
С 1 января 2016 года вступила в силу статья 217.1 Налогового кодекса РФ, согласно которой налогооблагаемой базой будет являться не цена договора, как ранее, а кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, единый для всех объектов, равный 0,7.
Вычет (льгота) - 
сумма дохода, полученного физическим лицом, которая налогом
не облагается.
Предоставляется только резидентам Российской Федерации.
Если Продавец владеет недвижимостью менее 3 лет (с 2016 года - 5 лет).

Продавец имеет право на два вида вычетов на выбор:
  • Вычет на сумму 1 млн рублей. Формула проста: из цены квартиры вычитаем 1 млн руб, и на остаток начисляем 13%. Получаем налог, который продавец обязан уплатить в бюджет. Этот вариант подходит для сделок с теми объектами, которые были получены безвозмездно: по наследству, в порядке приватизации или дарения.
  • Вычет на сумму расходов на приобретение. 13% начисляем только на разницу между ценой, по которой недвижимость была приобретена, и ценой, по которой она была продана. Этот вариант - для сделок с недвижимостью, купленной в своё время по "полной стоимости", или "в белую", как ещё говорят.
Если продавец провел в России менее 183 дней за последний год - право на льготу он теряет,поскольку не является налоговым резидентом Российской Федерации. Ставка налога для нерезидентов составляет 30% дохода, то есть от всей цены недвижимости.


Чёрно-белая сделка
Налоги – главная проблема и причина искусственного занижения цены в договоре купли-продажи. 
Иногда продавец может предложить Вам договориться о занижении цены. Речь идёт не о снижении реальной стоимости, а об указании цифр в договоре, которые не будут соответствовать действительности. Эти цифры будут, скажем, 1 миллион рублей (как в вычете по варианту № 1), или равны цене покупки (вариант № 2). Если такое предложение поступило - его называют "серым" или "черным". Если же квартира продаётся по-честному - это "белый" договор.

Заказать звонок