Самые важные изменения в законодательстве о долевом строительстве в 2018 году

Самые важные изменения в законодательстве о долевом строительстве в 2018 году

Самые важные изменения в законодательстве о долевом строительстве в 2018 году

1. Требования к лицам, участвующим в управлении деятельностью застройщика.

В соответствии со ст. 3.2. Федерального закона № 214-ФЗ, руководитель, главный бухгалтер, кандидаты на указанные должности, бенефициары не могут: 
• иметь отдельные виды судимости; 
• иметь не истекший срок административного наказания в виде дисквалификации; 
• быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица; 
• исполнять ранее (менее трех лет назад) функции единоличного исполнительного органа юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом); 
• быть ранее (менее трех лет назад) бенефициаром юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом). 

Сведения, о соответствии руководителя застройщика, главного бухгалтера и бенефициаров и предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан указывать в проектной декларации, если разрешение на строительство объекта выдано застройщику после 1 июля 2018 года. 
Ответственность и риски: Не соблюдение вышеуказанных требований означает отсутствие у застройщика прав на привлечение средств дольщиков. Однако данное положение не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года. 

2. Обязанность застройщиков по размещению информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). 

Застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС ту же информацию, которую обязаны размещать на своем официальном сайте: 
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; 
• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, выданные застройщику в отношении объектов капитального строительства, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
• информацию о многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства: 
1) разрешение на строительство; 
2) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 
3) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; 
4) проектную декларацию; 
5) заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям;
 6) сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, если такие отчисления были осуществлены; 
7) сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ, если застройщик выбрал способ привлечения денежных средств участников долевого строительства — эскроу-счета; 
 8) проекты (проект) договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости; 
 9) договоры поручительства с застройщиком, заключенные застройщиком в соответствии со статьей 15.3 Федерального закона N 214-ФЗ, если такие договоры заключены; 
10) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания). 
Требования вступают в силу с 01 января 2018 года 

 3. Дополнительные признаки понятия «застройщик».  
В соответствии с законом Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01 июля 2018 года вводятся дополнительные требования к понятию «Застройщик»:
 - Опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика. Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества. 
- Наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м2 многоквартирных домов. Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества. 
- Наличие в наименовании «специализированный застройщик». 
- Единственно возможная организационно-правовая форма – хозяйственное общество.
 Требования, действующие ранее остаются:
 - Юридическое лицо.
 - Обладает правами на землю. 
- Имеет разрешение на строительство 
- Привлекает денежные средства участников долевого строительства 

Риски: если организация не соответствует указанным требованиям, она не вправе осуществлять привлечение средств участников долевого строительства, так как застройщиком не является. Однако закон не содержит норм, что при нарушении указанных требований контролирующий орган отказывает застройщику в выдаче заключения о соответствии), либо о том, что нарушающий указанные требования застройщик не имеет право привлекать средства участников долевого строительства. 

4. Дополнительные требования, которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства.

Риски: Застройщики, не удовлетворяющие любому из указанных ниже требований, не имеют права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

Установление контролирующим органом факта несоответствия застройщика указанным требованиям, за исключением требования «один застройщик — одно разрешение на строительство», влечет обязанность контролирующего органа направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства (часть 2.5 статьи 3 214-ФЗ). В этом случае Росреестр обязан приостановить регистрацию и уведомить всех участников долевого строительства о том, что застройщик лишён права привлекать денежные средства граждан (часть 7 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

 

Требования которые должны выполнять застройщики для  приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства

до 1.07

с 1.07

Застройщик вправе осуществлять строительство по одному разрешению на строительство

Х

+

Наличие экспертизы проектной документации

Х

+

Требования к собственным средствам (не менее 10% от стоимости строительства)

Х

+

Требования к уставному капиталу

+

Х

Требования к размеру денежных средств на расчетном счете на дату направления проектной декларации в контролирующий орган (не менее 10% от стоимости строительства)

Х

+

Обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не должны превышать 1% от стоимости строительства

Х

+

Допустимая задолженность по налогам, сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ (% от балансовой стоимости активов)

до 25%

0%

Отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство

Х

+

Отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций

Х

+

Отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством

Х

+

Отсутствие сведений в реестрах недобросовестных поставщиков и пр.

+

+

Не проводится ликвидации, нет приостановления, процедур банкротства

+

+

Требования к лицам, принимающим участие в управлении

+

+

Требования распространяются на привлечение средств граждан

+

+

Требования распространяются на привлечение средств юридических лиц

Х

+








Заказать звонок