+7 (965) 447-74-34

Покупатели недвижимости - обратите внимание на некоторые факты перед сделкой

Покупатели недвижимости - обратите внимание на некоторые факты перед сделкой

Покупатели недвижимости - обратите внимание на некоторые факты перед сделкой

1. Продажа по доверенности 
Основным риском в данном случае является следующее – если суд признает доверенность недействительной, сделка аннулируется и недвижимость переходит в собственность прежнему владельцу. 
В каких случаях это может быть? Нередко когда доверенности удостоверяются мошенниками у нотариусов, которых лишили лицензий, от имени недееспособных, ограниченно дееспособных или даже умерших людей. Иногда сами собственники отменяют доверенности накануне перед сделкой. Риск, что доверенность подписана доверителем под влиянием насилия, угрозы или обмана также велик. 
Каким образом минимизировать риски? Ответ один – в любом случае необходимо общение с самим продавцом недвижимости и лучше сделки, где от имени продавца действует доверенное лицо, не заключать. 
Напомним, что с января 2017 года, в сети Интернет на сайте http://reestr-dover.ru любому лицу предоставлен круглосуточный бесплатный доступ для получения информации о выданной доверенности, а также об её отмене. 

 2. Категория граждан, которых можно признать недееспособными 
Основным риском в этом случае является признание продавца недееспособным или не способным понимать значение своих действий в момент сделки (ограниченно дееспособным). Сделка, в случае совершения ее недееспособным лицом является ничтожной. Важно понимать, что сделку можно признать недействительной, если её совершил гражданин, позднее ограниченный в дееспособности. 
 Минимизировать этот риск можно, получив врачебное освидетельствование судебным экспертом-психиатром в момент сделки, желательно с проведением видеосъемки. В случае оспаривания сделки, заключение врача-психиатра будет являться неопровержимым доказательством того, что Продавец понимал значение своих действий во время сделки. Также Покупателя должно насторожить, если Продавец категорически отказывается предоставить справки из психонервологического и наркологического диспансеров или от проведения психиатрического освидетельствования. В группу риска входят пожилые граждане, а также лица с явно странным поведением – неадекватная слезливость или веселость, нарушение памяти, внимания, мышления. Возможно, данные граждане страдают алкогольной или наркотической зависимостью. 
Все вышеперечисленные признаки – это серьезный повод обратиться за освидетельствованием к врачу-психиатру в момент сделки или отказаться от неё совсем. 
 3. Имущество бывших супругов 
С 01.03.2013 года внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, в частности изменился порядок государственной регистрации договоров об отчуждении недвижимого имущества. В связи с чем, правило статьи 35 Семейного кодекса РФ о необходимости нотариального согласия супруга покупателя жилого помещения по договору купли-продажи, совершенному другим супругом в простой письменной форме, не применяется. Здесь возникает для покупателя недвижимости очередная задача – установить факт зарегистрированного брака на момент совершения сделки с продавцом. Так как независимо от того, было согласие на покупку или нет, недвижимость является общей совместной собственностью. Признать сделку недействительной в суде при отсутствии нотариального согласия супруга на отчуждение возможно и через несколько лет после расторжения брака, так как срок исковой давности исчисляется с момента, когда сторона (супруг) узнали о нарушении своего права. 
 4. Недвижимость как наследство 
• Наследование по завещанию. 
 - Если недвижимость принадлежит Продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, Покупателю необходимо установить, имеются ли у наследодателя несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруг и родители или другие иждивенцы. Эти граждане имеют право на обязательную долю в наследстве, вне зависимости от содержания завещания. Не следует забывать, что отменить и изменить завещание завещатель мог в любое время. 
• Наследование по закону 
В соответствии со ст. 1116 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. В случае, если наследник пропустил срок для принятия наследства, суд может «признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам». При этом суд признает недействительными ранее выданные свидетельства о праве на наследство и определяет доли всех наследников в наследственном имуществе с учетом нового наследника. 
• Умершие супруги 
Нередко в практике встречаются случаи, когда продают недвижимость, которая была приобретена в общую совместную собственность, а супруг впоследствии умер. Покупатели недвижимости, имейте в виду, что доля умершего супруга в этом имуществе входит в состав наследства и переходит к наследникам. При этом не имеет значение, кто из супругов был «титульным» собственником. Если у умершего, кроме пережившего супруга, имеются еще наследники (например дети, в том числе несовершеннолетние), они имеют полное право по достижению совершеннолетия, обратиться в суд с иском о выделении доли наследодателя в общем имуществе супругов и включить эту долю в наследственную массу. 

5. Приватизация жилья до 1994 года.
Почему проблема, возникшая более 20 лет назад и выявленная при проверке истории квартиры только сейчас, до сих пор актуальна?
Потому что согласно действовавшему в период с момента принятия закона о приватизации 04 июля 1991 года (далее – Закон о приватизации) законодательству приватизировать недвижимость можно было без учета интересов несовершеннолетних членов семьи. Соответственно, их воля не выяснялась и не учитывалась: жильё оформляли в свою собственность только совершеннолетние – те, кто являлся ответственными квартиросъемщиками. С принятием новой редакции 11.08.1994 года этот недочёт был исправлен , и передача в собственность (приватизация) стала возможна только всем зарегистрированным в Квартире лицам, включая несовершеннолетних.
В процессе приватизации в период с 1991 по август 1994 года интересы несовершеннолетних не учитывались на совершенно законных основаниях.
Несовершенноление не получали положенную им долю в праве собственности, и сегодня в судебном порядке с успехом восстанавливают свое нереализованное право. В свою очередь, такой восстановленный в правах собственник может продать, подарить или иным образом распорядиться своей долей в праве. И его воля совсем необязательно должна совпасть с волей продавца, оформившего своё право до 1994 года.
Во избежание таких негативных последствий нами проводится проверка зарегистрированных на момент приватизации в квартире лиц. Если в результате проверки подтверждается, что зарегистрирован был только будущий собственник – вопрос о риске оспаривания приватизации снят. Если же проверка выявляет, что правом пользования жильем на момент приватизации владели не только лица, которые оформили квартиру в собственность, но и несовершеннолетние, которые доли в праве собственности в итоге не получили - предлагаются способы защиты будущего собственника от оспаривания сделки. Ситуация рассматривается в комплексе, и меры могут быть предложены самые разные (помимо отказа от приобретения проблемной квартиры:).
Необходимо учитывать и то, что судебная практика не является единообразной: перед судом встает проблема рассмотрения всех обстоятельств дела не только формально, но и по существу, чтобы восстановлением прав одного лица не оказались ущемлены права последующих собственников. Суды обязаны учесть все детали, в том числе – количество сделок, проведенных после спорного момента приватизации. Кроме того, суд учитывает также период времени, прошедший с момента приватизации, то есть в течение которого бывшее несовершеннолетнее лицо уже является совершеннолетним и может осознавать, что его интересы не были учтены. Эту проблему суды решают по-разному, на свое усмотрение. Таким образом, нельзя заранее предсказать исход судебного разбирательства, если иск о восстановлении права всё же будет заявлен.

Заказать звонок