+7 (965) 447-74-34

Осторожно! Банкротство физических лиц – риски при сделках с недвижимостью!

Осторожно! Банкротство физических лиц – риски при сделках с недвижимостью!

Осторожно! Банкротство физических лиц – риски при сделках с недвижимостью!

          Продолжая тему возможных рисков при покупке недвижимости, хочется подробнее остановиться на одном из самых актуальных и новых из рисков для покупателей недвижимости – это банкротство физических лиц. 01 октября 2015 года вступил в законную силу закон «О банкротстве физических лиц». 
         Одной из самых главных проблем, которую принес настоящий закон для покупателей недвижимости является следующее - если сделку с недвижимостью совершил продавец – банкрот, арбитражный суд может признать недействительной даже спустя 3 года после ее совершения. При этом гражданин может и не быть банкротом на момент совершения сделки, а объявить себя таковым после.
         Какие сделки могут быть признаны недействительными? 
1. Сделка, совершенная с одним из кредиторов должника (в случае, если продавец должен вам и еще кому-то); 
2. Подозрительные сделки. Под эту категорию в первую очередь попадают сделки с заниженной стоимостью в договоре купли-продажи, приобретенные продавцом по договору дарения менее 3-х лет назад, а также сделки, где недавно сменился собственник. 
3. Сделки, совершенные должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. 
При этом для покупателей недвижимости действует презумпция, установленная в законе «предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное». А это значит, что в суде покупатель должен доказать, что он добросовестный приобретатель. 

Каким образом можно минимизировать риски? 

Во - первых хорошо подумайте, покупая квартиру которая намного ниже рыночной стоимости. Возможно, таким образом, продавец хочет быстрее избавиться от имущества, чтобы скрыть это от кредиторов; 
Во- вторых, не покупайте квартиру, если продавец в договоре купли-продажи просит указать заниженную стоимость квартиры, она также автоматически попадает под категорию «подозрительных» сделок и расписки о получении денежных средств к договору купли-продажи «дополнительно» не будут иметь существенного значения; 
В – третьих, с осторожностью относитесь к сделкам, где продавец приобрел квартиру по договору дарения у родственников менее 3-х лет назад. В этом случае даритель может оказаться банкротом, но квартиру все равно истребуют у покупателя. 
В-четвертых, собирайте доказательства, что вы являетесь добросовестным приобретателем и ваша сделка реальна. Для этого обязательно перед сделкой необходимо провести следующие проверки: - на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Здесь можно получить информацию о том, не ведутся ли в отношении продавца процедуры банкротства; - на сайте картотеки арбитражных дел; - на сайте Федеральной службы судебных приставов размещен открытый банк данных исполнительных производств, где можно увидеть сведения о судебных приказах о взыскании долга с продавца.
Ранее, в своих публикация, мы рассматривали подробно, кто является согласно законодательству и правоприменительной практике «добросовестным приобретателем». Покупатель будет признан таковым, если он докажет, что не только не знал, и не мог знать о проблемах с правом продавца на продаваемую квартиру, но и предпринял все разумные меры, чтобы узнать об этом. Доказательством при этом является только письменное подтверждение, что все вышеперечисленные меры были вами предприняты. Более того, все действия покупателя должны быть направлены на то, что он сомневается в праве продавца. Это касается и проверки продавца на признаки неплатежеспособности. 
      Таким образом, без проведения юридической экспертизы покупатель вряд ли докажет свою добросовестность. И последнее – имейте в виду, что все сделки с имуществом гражданина, признанного банкротом могут совершаться только с участием финансового управляющего. 

Удачных Вам покупок! Ваш «МосМетр» - всегда с Вами, всегда на Вашей стороне!

Заказать звонок