+7 (965) 447-74-34

Вы покупаете квартиру? А Вы являетесь добросовестным приобретателем?

Вы покупаете квартиру? А Вы являетесь добросовестным приобретателем?

Вы покупаете квартиру? А Вы являетесь добросовестным приобретателем?

Иногда получается так – вы покупаете квартиру, ваше право собственности зарегистрировано в Росреестре и через некоторое время объявляется гражданин, который утверждает, что ваша сделка недействительна, а тот, кто продал вам квартиру не имел права этого делать и имущество необходимо вернуть настоящему собственнику (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Что же делать в таком случае покупателю этой недвижимости? Прежде всего, доказать, что он является добросовестным приобретателем. Это значит, что приобретатель предпринял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение этого имущества и при этом не знал и не должен был знать, что имущество отчуждается неправомерно. Таким образом, сделка должна отвечать признакам действительности во всем, кроме того, что она совершена не правомочным отчуждателем. В Постановлении Пленума Верховного суда № 10/22 от 29.04.2010 г. разъясняется, какие действия приобретателя признаются разумными и осмотрительными:
1. Ознакомление со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности продавца.
2. Выяснение в ЕГРП наличия обременений в отношении этого имущества.
3. Выяснение наличия прав пользования лицами в жилых помещениях.
4. Осмотр жилья перед приобретением.
5. Приобретение по цене, приближенной к рыночной стоимости.
Явно заниженная цена на имущество также может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя. В случае оспаривания сделки все обстоятельства проверки должны быть документально подтверждены.
Что такое юридическая проверка недвижимости?
В результате юридической проверки недвижимости покупателю выдается юридическое заключение, где рассмотрены следующие вопросы, касающиеся недвижимого имущества: - адрес объекта и его идентификация; - собственники объекта и описание правоустанавливающих документов, а также существующие в настоящий момент ограничения, обременения права собственности, правопритязания, аресты или иные заявленные права требования в отношении объекта. - далее изучается история квартиры - изучение предыдущих сделок, все ли закрыты, нет ли долгов или нарушенных обязательств и существующие риски, связанные с прежними собственниками, а также с владельцами без собственности. Иными словами насколько существует вероятность того, что в вашу квартиру придёт, например, ранее зарегистрированный, но сохраняющий право пользования гражданин из мест лишения свободы либо безвестно отсутствующий. Если в процессе проверки объекта обнаруживаются дефекты – юрист здесь же даёт рекомендации, как быть.
В процессе сопровождения сделки юрист опирается исключительно на закон.   Пример юридического заключения
Цель работы юриста в сделке – снять все риски не только на момент сделки, но и на будущее. Мы - не риэлторы, и не заинтересованы в сделке материально. Риелтор – это агент. Он сводит продавца с покупателем. А приобретение квартиры – это сложная юридическая процедура. Риелтор зарабатывает от продажи объекта. Что из этого следует? Что, к примеру, он не станет использовать для торга недостатки объекта – это было бы странно, торговаться со своим же клиентом, верно? Для юриста же это обычная работа. Риэлтор бесплатно собирает нужные для регистрации документы. Подчеркну – для регистрации. Я являлась государственным регистратором в течение нескольких лет и могу с уверенностью сказать, что обязан проверять государственный регистратор.
Государственный регистратор проверяет законность сделки и основания для государственной регистрации права, существенные условия договора на предмет соответствия их закону (например, несовершеннолетний ребенок не может подарить или продать без согласия отца или матери), подтверждающие документы (согласие супруга на сделку, разрешение органов опеки и попечительства и прочее). Регистрирующий орган не наделён полномочиями по проверке юридической чистоты объекта! Более того – закон ограничивает государственного регистратора в требовании документов сверх тех, которые необходимы для регистрации. И теперь главное - зачем нужна юридическая проверка недвижимости? На этот вопрос существует вполне объективный ответ: для того, чтобы знать – сможете ли Вы в ней жить или нет. Подойдите к покупке недвижимости ответственно, Вы это делаете не каждый день!

Заказать звонок