+7 (965) 447-74-34

Проблемы покупателей недвижимости Новостройки

Проблемы покупателей недвижимости Новостройки

Проблемы покупателей недвижимости Новостройки

      Прежде чем перейти к анализу рисков при приобретении квартиры в новостройке, хотелось бы дать определение «новостройки». Исходя из п.2. ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «новостройкой» можно считать многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств граждан не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.  В случае если многоквартирный дом введен в эксплуатацию, на квартиры, находящиеся в данном доме, получены свидетельства о праве собственности, то это можно отнести к вторичному жилью, т.к. у квартиры уже имеется первый собственник, зарегистрировавший свое право в установленном порядке.                В дальнейшем, при описании основных рисков мы будем исходить из того, что в настоящее время вопросы, связанные с приобретением квартиры в новостройке, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее ФЗ №214. 
Основные риски. 
 1. Схемы приобретения квартиры. Риск использования схемы продаж, которую можно разделить на законные и запрещенные законом, но используемые на практике. К законным относятся схемы продаж, прямо допускаемые законом (п.2 ст.1 ФЗ №214), а именно: 
1) продажа путем заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ); 
2) продажа путем выпуска жилищных сертификатов; 
3) продажа через членство в жилищных кооперативах. 
         К запрещенным схемам продаж (п.2.1. ст.1 ФЗ №214) относят следующие: 
1) продажа путем заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП); 
2) продажа путем заключения договора соинвестирования; 
3) вексельная схема продаж; 
4) продажа путем заключения договора о совместной деятельности; 
5) продажа путем заключения предварительного договора участия в долевом строительстве (ПДДУ); 
6) продажа через заключение договора купли-продажи будущей недвижимости.
Для минимизации риска необходимо придерживаться схем продаж, предусмотренных ФЗ №214. Иные схемы несут риски невозврата вложенных средств, отсутствие со стороны застройщика ответственности по заключенным договорам, отсутствие гарантийных обязательств со стороны застройщика. 
Основные риски, при использовании запрещенных схем продаж:  
1. Двойная продажа.
 Риск заключался в том, что недобросовестный застройщик продает квартиру дважды и более раз различным инвесторам, принимая деньги от всех. При заключении между застройщиком и долевым инвестором Договора долевого участия в строительстве (ДДУ), который регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) этот риск исключается.
2. Нецелевое использование денежных средств.
Риск нецелевого использования денежных средств заключается в том, что застройщик, расходует средства на нужды, не связанные строительством дома.
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) этот риск исключает, так как ФЗ № 214 накладывает на застройщика требования о целевом использовании полученных средств. При нарушении этой обязанности лица, внесшие денежные средства, вправе расторгнуть договор и потребовать возврата своих инвестиций и возмещения убытков. При участии в других схемах продаж, риск нецелевого использования застройщиком сохраняется.  
3. Задержка передачи квартиры. 
Нарушение застройщиком сроков передачи квартиры является самым распространенным риском. Снизить данный риск можно путем покупки квартиры в новостройке на поздних этапах строительства, либо накануне ввода здания в эксплуатацию, либо после ввода здания в эксплуатацию. Другим способом минимизации риска может стать заключение с застройщиком ДДУ. В отличии от применения других схем продажи квартир, заключение ДДУ позволяет покупателю квартиры потребовать от застройщика уплаты неустойки за нарушение сроков передачи построенной квартиры, установленной ФЗ №214.  
4. Злоупотребление доверием. 
Риск заключается в том, что застройщик злоупотребляет доверием покупателей, принимает от них деньги, а затем скрывается с ними, так и не завершив строительство. Чтобы избежать подобного, необходимо проявлять должную осмотрительность при выборе застройщика. Важно проверить насколько застройщик является "надежным", его репутацию, если ли завершенные и сданные в эксплуатацию объекты строительства у застройщика. 
5. Низкое качество квартиры.
Данный риск является существенным.  Договор долевого участия в строительстве предоставляет гарантии на устранение выявленных недостатков в приобретаемой квартиры. 
6. Окружение вокруг «новостройки».
Если вблизи новостройки имеются свободные незастроенные площади, существует риск, что в будущем на них могут построить какие-либо вредные техногенные объекты. К таким объектам можно отнести крупные торговые центры, складские комплексы, промышленные производства, мусорные свалки, линии ЛЭП, магистральные газопроводы и т.п. Для снижения риска необходимо внимательно изучить градостроительные документы на прилегающую территорию, такие как генплан, план земельного участка, проект планировки территории и т.д. 
7. Банкротство застройщика.
 Нередки случай, когда застройщик в силу неквалифицированного управления денежными средствами, полученными от покупателей квартир, а в иных случаях преднамеренно, становится финансово не способным выполнять свои обязательства по завершению строительства дома. В силу данных обстоятельств застройщика в законодательном порядке могут признать банкротом, или же застройщик сам может заявить о своем банкротстве. Для снижения этого риска рекомендуется внимательно изучить проектную декларацию, а также бухгалтерский баланс застройщика, отчет о прибылях и убытках и аудиторское заключение, наличие собственных средств у застройщика.  Также рекомендуем отслеживать информацию о возможных судебных разбирательствах с участием застройщика на сайтах арбитражных судов, судов общей юрисдикции, в едином федеральном реестре сведений о банкротстве, в банке данных исполнительных производств ФССП.  
Застройщик может не иметь собственных средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству Объекта и рассчитывает на средства дольщиков. В этом случае Застройщик может потратить на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использовать получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, но не учитывая при этом общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.

8. Задержка строительства инфраструктуры.
 Риск задержки строительства застройщиками тех или иных объектов социальной инфраструктуры, не интегрированных в жилые комплексы, довольно велик. Дороги и инженерные сети застройщик должен строит в первую очередь, так как без них он не сможет ввести в эксплуатацию построенные здания и подключить построенные здания к внешним инженерным сетям. Но как показывает практика, строительство указанных объектов ведется застройщиком не надлежащим образом, с нарушениями технологий и сроков строительства, что ведет в свою очередь к неудовлетворительной эксплуатации дома или нарушению сроков его сдачи. Чтобы снизить этот риск, необходимо ознакомится с обязательствами застройщика, закрепленными в инвестиционном контракте с местной администрации, по возведению инфраструктуры и ответственностью за их нарушение. 
 9. Административный риск.
 Риск также может стать противодействие местных властей процессу реализации строительства дома. Это может быть вызвано наличием конфликта застройщика с местными властями, результатом которого становится приостановление или прекращение строительства. Для минимизации риска рекомендуем ознакомиться с распорядительными актами местных властей, связанными со строительством, а также с договорами между застройщиком и местными властями по реализации проекта застройки, проверить их условия и выполнение. 
 10. Прекращение разрешения на строительство.
 Разрешение на строительство может быть аннулировано, если застройщик утратил права на земельный участок или допустил нарушение процесса строительства, являющееся основанием для отзыва разрешения. Для того чтобы удостовериться, что разрешение на строительство, выданное застройщику, сохраняет юридическую силу, необходимо получить подтверждения этого факта от органа власти, выдавшего данный документ, а также подтверждения наличия у застройщика прав на застраиваемый участок, а также регулярно проверять на сайте Министерства строительного комплекса РФ.   
 11. Валютный риск.
 Если договором предусмотрена оплата квартиры в иностранной валюте, покупатель несет риск девальвации рубля по отношению к этой валюте за период от даты внесения первой оплаты по договору до даты его окончательной оплаты. Также нередки случаи, когда застройщик увеличивает платежи по заключенному договору, за исключением ДДУ, ссылая на то, что при строительстве в большом количестве используются иностранные материалы, стоимость на которые значительно возросла из-за увеличения курса валют. Для снижения риска предлагаем включить в договор фиксированный курс валюты, которым стороны будут руководствоваться при расчетах по договору независимо от изменения курса.
12. Участие в «строительной пирамиде».
 Нередки случаи, когда застройщик для финансирования иных объектов, возводимых им на других площадках, привлекает денежные средства и направляет их на окончание строительства данных объектов. В итоге дом, в строительство которого покупатель вложил денежные средства, из-за нехватки средств строится с нарушением сроков и технологий, а иногда строительство полностью останавливается. Для минимизации данного риска необходимо проверить существуют ли у застройщика иные объекты и в какой стадии строительства они находятся.  
13. Документы на землю.
Земельный участок, на котором ведется или планируется строительство должен принадлежать застройщику на праве собственности или на праве аренды. Обязательно в кадастровом паспорте необходимо обратить внимание на категорию земель земельного участка и вид разрешенного использования земельного участка. На землях сельскохозяйственного назначения, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного, дачного строительства, а также для садоводства, огородничества, для ведения личного подсобного хозяйства возводить многоквартирные дома незаконно! 

В заключении хотелось бы отметить, что нами указаны только основные риски, которые чаще всего встречаются на практике. 
Но имеются и другие риски, которым в меньшей степени подвержен рынок новостроек, но которые все равно необходимо учитывать. Поэтому для принятия решения вам необходимо обратить внимание на репутацию застройщика, наличие у него прав на землю и разрешение на строительство и используемую им схему продаж квартир.

Заказать звонок