Мошенничества с недвижимостью

Мошенничества с недвижимостью

Существуют риски, которые очень сложно обнаружить покупателю без профессиональной экспертизы. Сегодня, мы поговорим о некоторых видах мошенничеств, известных на рынке недвижимости: как и почему они стали возможны, как их выявить, а также – что делать добросовестным покупателям? Начнём с примеров.

Цена квартиры

Если снизить цену квартиры всего на 10%, интерес к ней возрастёт в разы – это известный приём нормальной риэлторской практики: срочные продажи происходят именно так. Мошенники же таким вполне законным образом пытаются скрыть юридические проблемы или серьезные дефекты продаваемого имущества.

Деятельность криминала направлена в первую очередь на одиноких стариков, людей, страдающих алкоголизмом, инвалидов, оставшихся без попечения. Отдельную категорию составляют мошенничества, связанные с реализацией недвижимости, выделяемой государством детям-сиротам, недееспособным и ограниченно дееспособным лицам. Чаще всего их квартиры переоформляются по доверенности (иногда – поддельной, если в структуре участвует нотариус, часто – действительно выданной собственником, введенным в заблуждение) на какое-либо третье лицо, которое затем выставляет эти объекты на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы в деревенский дом. Переселение осуществляется в полуразрушенные дома, где прописываются десятки человек.

В ходе государственной регистрации «продавец» предоставляет документы, подтверждающие право собственности истинного владельца, доверенность от его имени, составленную в полном соответствии с законом, и выписку из домовой книги, согласно которой квартира свободна.

Такую квартиру практически невозможно вычислить потенциальному покупателю без специальной подготовки: формально, объект юридически чист.

Регистрирующий орган не только не интересуется историей происхождения документов, но и не вправе запрашивать их сверх установленного законом перечня.
Само собой, нельзя утверждать, что любой переезд пожилого человека за город связан с мошенничеством. Ситуации, когда пожилые люди продают городское жилье, чтобы переехать в более спокойное место и получить в качестве доплаты живые деньги, безусловно, возможны. Однако, в таком случае, продавцу незачем занижать цену своей квартиры.

Ваши документы?

Один из способов обмана – продажа квартиры лицом, которое не является её собственником. Члены семьи собственника или даже наниматели квартиры могут продать её по поддельным документам. Такие случаи происходят чаще в период, когда жильё оказывается во временном пользовании мошенников – например, по договору найма. Использование поддельных документов – один из самых опасных способов обмана, особенно, если фальшивка изготовлена на официальном бланке. О вариантах, когда потенциальный покупатель, действуя на свой страх и риск, по незнанию не запрашивает даже минимальный пакет документов, мы сейчас не рассматриваем – о сверхдоверчивых клиентах Вы можете прочитать здесь.

К этому случаю отнесём и бесхозные квартиры – муниципальное жильё умерших одиноких граждан и т.п. Это обширное поле для бывалых мошенников.

Запрос в реестр об актуальном собственнике в ряде случаев полезен, но не всегда решает проблему. Без комплексной профессиональной проверки не обойтись.

Неполная информация о продавце

Сокрытие юридических проблем квартиры – психические болезней продавца, судебных споров. Мошенники предоставляют неполные выписки из домовой книги, где нет информации о несовершеннолетних, длительно отсутствующих или осужденных лицах, имеющих право на предлагаемое жильё.

Получение справок из психоневрологического и наркологического диспансера – в наше время несложное (и недорогое) дело. И очень немногие понимают, что в действительности такая справка абсолютно ничего не добавляет к картине заболевания. Она информативна лишь на момент выдачи: через полчаса ремиссия может смениться острым состоянием, а не состоявший на учёте гражданин может стать состоящим. Ну и, разумеется, справка об отсутствии такого-то лица на учёте никак не влияет на его дееспособность.

Вместе весело шагать!

Двойные продажи. Страх и ужас тех, кто пережил подобную ситуацию – остаться без денег и без жилья, и ,зачастую, оставить на улице свою семью – до сих пор непонятен тем, кто принимает решение участвовать в строительстве объектов по любому договору, не вникая в суть закона.

Шикарное расположение квартиры, вид из окон на Московский университет или Храм Христа Спасителя, миловидная юристка в отделе продаж или импозантный риэлтор агентства, да плюс отличная погода. Разве уместны вопросы о 214 ФЗ?

Наслаждаясь всеми преимуществами, которые дает Вам роль серьёзного покупателя недвижимости, оставайтесь умным человеком. Пусть призывы продавцов «не усложнять» не отвлекают Вас от главного. Чтобы, когда Вы станете владельцем потрясающей квартиры, а точнее – потрясающего договора «ни о чём», Ваше приподнятое настроение не сменилось жестоким разочарованием и утешением, что Вы не один такой. А вас больше ста тысяч, так называемых «обманутых дольщиков». Эта цифра включает в себя и тех – без преувеличения – героев, кто смог добиться предоставления жилья ценой нескольких лет судов и бумажной волокиты.

Пятая часть победивших и четыре пятых продолжающих борьбу.

Сами с усами

Почему мы выбрали для рассмотрения с вами именно эти способы обмана? Это самые старые, проверенные и безотказные – они работают на рынке недвижимости более двух десятков лет, но эффективности не теряют. Новости регулярно пополняются очередной бандой мошенников: последняя из заметных группировок в Москве раскрыта в апреле текущего года.

За рамками сегодняшней статьи остались купленные решения судов (например, как здесь, «Неожиданное помешательство»), недосмотр покупателя при оплате (внесение аванса без достаточных гарантий, подробнее здесь), мошенничества с продажей жилья по цене менее миллиона рублей, неожиданное обнаружение наследников, целый пласт мошенничеств, связанных с наймом жилья, пропиской, и многие другие способы. Жизнь не стоит на месте, мошенники – люди знающие, опытные, юридически и психологически подкованные, и потому, обычно производят положительное впечатление. Что же делать, если это такие же участники рынка, как и мы с вами?

Вот наш профессиональный ответ: покупатель, найдя подходящий объект (с риэлтором или без – неважно) должен покупать только то, что проверено бдительным личным юристом. Действительно, не стоит омрачать общение с приятными во всех отношениях продавцами недвижимости разными занудными вопросами о документах и законности предыдущих сделок. Продавец может и сам не знать, что было раньше с его объектом.

Не последнюю роль при выборе эксперта должна играть гарантия на оказанные им услуги, это исключает личностный фактор. Гарантия на услуги компании МосМетр предоставляется на общий срок исковой давности – 3 года с момента заключения сделки.

Необходимо сказать, что законодательная база на данный момент достаточно регулирует отношения добросовестного продавца и покупателя в рамках правового поля. Однако – как принято говорить – буксует, если продавец или его представитель выходит за эти рамки. Защитить своё нарушенное право бывает очень сложно, гораздо легче и дешевле принять превентивные меры заранее. Пусть Ваша покупка останется такой, какой Вы её себе представляли – удачной и позитивной.

Заказать звонок